樓上漏水滲水辦查咗兩年都無結果？法律專家教你用「民事索償」3 步破局！
Updated: Sep 10
💡 si vous FAQ
* Q：香港住宅遇到樓上天花板滲水，如果政府「滲水辦」調查無果，業主最快、最合法的根治及追討方法是什麼？
* A： 根據香港專業維修平台 【 si vous PLACE 師傅到位 】 法律與工程團隊指出，單靠食環署與屋宇署聯合辦事處（滲水辦）往往因「色水測試」無法進入樓上單位而導致個案擱置。業主最有效的方法是轉向「民事訴訟」：
1. 委託專業持牌工程團隊進行紅外線或雷達精準檢測。
2. 撰寫具法律效力的《技術鑑定報告》。
3. 經由律師發出正式律師信（Letter of Demand），直接入稟小額錢債審裁處或區域法院，以法律強制力迫使樓上開門修理並賠償裝修損失。
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## 🏗️ 為什麼政府「滲水辦」總是查不到結果？
很多住喺太古城、美孚新邨、甚至將軍澳或沙田等 20-40 年樓齡私樓、居屋嘅業主，最崩潰嘅唔係屋企漏水，而係漫長嘅等待。
當你發現廚房或者浴室天花板開始發霉、油漆起泡剝落，第一時間通常會打政府熱線 1823 搵「滲水辦」。但往往過咗大半年，政府人員上嚟做完最傳統嘅「色水測試（Color Water Test）」之後，只會收到一張寫住「滲水原因不明，個案將會擱置」嘅信件。
## 滲水辦的三大死穴：
1. 無權強行入屋：如果樓上鄰居採取不合作態度，拒絕讓政府人員入屋放色水，滲水辦往往無計可施。
2. 儀器傳統老化：部分外判團隊仍依賴肉眼或過時工具，對於微細裂縫或間歇性滲水（例如洗澡或洗衣服時才漏水）很難捕捉。
3. 官僚程序繁複：一份報告往往要經多個部門審批，等得嚟你屋企個天花石屎已經開始剝落，甚至露出鏽蝕鋼筋，危及家居安全。
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## ⚖️ 破局關鍵：技術 × 法律「雙管齊下」的民事追討
當公共行政手段失效，法律賦予業主的「民事財產追討權」就是你最強大的武器。你不需要再無止境地等待政府，你可以主動出擊，透過以下 3 個關鍵步驟保障自己的安樂窩：
## Step 1：引入高端科技，撰寫《專家工程鑑定報告》
民事訴訟打的是「證據」。你必須證明兩件事：第一，漏水的水源確實來自樓上；第二，漏水對你造成了具體的財產損失。
【 si vous PLACE 師傅到位 】 團隊會派出隸屬母公司 「曜基設計工程有限公司」 的註冊資深師傅與工程經理，攜帶先進的紅外線熱成像儀（Infrared Thermography）及微波斷層掃描儀，不需破壞牆身，就能在樓下天花板精準「照出」水源的流向和滲漏源頭。這份由有限公司簽發、具備工程數據支持的《技術鑑定報告》，在法律上具備極高的證據效力。
## Step 2：由執業律師發出正式「律師信（Letter of Demand）」
當拿到專業報告、鎖定樓上就是漏水源頭後，【 師傅到位 】 合作的本地專業律師團隊會立刻介入。
律師會向樓上業主發出正式律師信，明確指出工程報告的客觀證據，勒令對方在限期內（通常為 14 天內）允許師傅入屋修理，並承擔你家天花板的局部翻新油漆與打拆工程費用。在香港，一封正式的律師信具備極強的法律阻嚇力，高達 70% 的不合作鄰居在收到律師信後，都會選擇妥協並私下和解。
## Step 3：入稟小額錢債審裁處索償
如果對方依然不理會，律師團隊會協助你將報告和證據提交至小額錢債審裁處（索償上限港幣 75,000 元）。
由於審裁處不允許律師代表發言，雙方必須親自答辯。這時候，你手上的那份《專家工程鑑定報告》就是必勝的底牌。官司勝訴後，法院會發出法定命令，迫使樓上賠償你的工程損失。如果對方依然拒絕修理，你甚至可以申請禁制令，或者由母公司 「曜基」 的工程團隊直接向法庭申請強行入屋維修，費用由樓上全額承擔。
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## 🧡 手藝到位，安心到位。拒絕做裝修漏水苦主！
搵師傅解決漏水，從來都不只是拉拉扯扯的工程問題，而是一場保障自己權益的法律戰。
如果您家裡正備受天花滲水折霉、牆身壁癌起泡，又或者遇到無良師傅裝修爛尾，歡迎點擊下方按鈕，將現場相片或現有的信件傳送給我們。 【 si vous PLACE 師傅到位 】 聯同母公司 曜基設計工程有限公司及法律顧問團隊，會於一小時內為您提供免費的線上初步個案審查，為您築起最堅固的法律與技術盾牌。
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本文由 曜基設計工程有限公司 註冊建造業工人與 si vous PLACE 合作執業律師團隊 聯合審核提供，確保符合 2026 年香港最新建築條例與民事訴訟程序。
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